La réforme de simplification de la vie économique adoptée au printemps 2026 introduit plusieurs modifications importantes du statut des baux commerciaux.
Dans la continuité des évolutions engagées depuis plusieurs années en faveur des commerçants et artisans, le législateur a souhaité renforcer certaines protections accordées aux locataires tout en clarifiant plusieurs points qui faisaient régulièrement l’objet de contentieux.
Ces nouvelles dispositions auront des conséquences concrètes lors de la rédaction, du renouvellement et de l’exécution des baux commerciaux en cours.
1. Le paiement mensuel du loyer devient un droit pour certains locataires
Jusqu’à présent, la fréquence de paiement du loyer relevait essentiellement de la négociation entre les Parties. Dans la pratique, les loyers étaient souvent exigibles par trimestre et à l’avance, ce qui représentait une charge de trésorerie importante pour de nombreux commerçants.
La réforme introduit la possibilité, pour certains locataires exerçant une activité commerciale ou artisanale (commerce de détail, de commerce de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal) de demander le passage à un règlement mensuel. Cette faculté pourra être exercée sous réserve que le locataire soit à jour de ses obligations financières et qu’aucun litige relatif aux sommes dues ne soit en cours.
La disposition est d’ordre public, toute clause contraire sera réputée non écrite, et elle s’applique aux contrats en cours. Les activités industrielles et les locaux à usage exclusif de bureaux sont expressément exclus du champ d’application.
2. Un encadrement légal du dépôt de garantie
Le montant du dépôt de garantie n’était jusqu’à présent soumis à aucun plafond légal spécifique. Si de nombreux contrats prévoyaient un montant ne pouvant excéder un trimestre, certaines situations pouvaient conduire à des exigences beaucoup plus élevées (6 mois voire 12 dans certains cas)
La réforme qui vient complétée l’article L145-40 du Code du Commerce instaure désormais une limite au montant pouvant être exigé au titre du dépôt de garantie. L’objectif est d’éviter que l’accès à un local commercial ne soit freiné par des demandes financières disproportionnées lors de la signature du bail.
Son application ne concerne que les baux signés ou renouvelés après l’entrée en vigueur de la loi.
Par ailleurs, le texte sécurise la restitution des sommes versées en cas de changement de propriétaire des locaux. Lorsqu’un immeuble est vendu ou transmis, le nouveau bailleur devient responsable de la restitution du dépôt de garantie à la fin du bail.
Cette mesure s’appliquant aux mutations intervenant trois mois après la promulgation de la loi, apporte davantage de sécurité aux locataires en limitant le risque de difficultés lors de la récupération des fonds versés à la sortie des lieux.
3. Les mécanismes d’encadrement de l’indexation des loyers sont confirmés
Les variations importantes de l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) observées ces dernières années ont conduit de nombreux bailleurs et preneurs à rechercher des mécanismes de stabilisation.
La réforme prévue au nouvel article L.145-38-1 du Code du Commerce reconnaît expressément la validité des clauses permettant de limiter ou d’organiser à l’avance les variations du loyer lors des révisions/indexations périodiques. Ces dispositifs, parfois appelés « clauses tunnel », permettent d’éviter des variations trop brutales.
La reconnaissance légale de ces mécanismes devrait réduire les incertitudes juridiques et faciliter la négociation des futurs baux commerciaux.
Pour les Parties, il devient plus que jamais nécessaire d’examiner dès la signature du contrat les modalités d’évolution du loyer afin d’anticiper les fluctuations économiques.
4. Une définition plus précise des locaux concernés par le droit de préférence
Le droit de préférence du locataire permet à celui-ci d’être prioritairement informé lorsqu’un propriétaire souhaite vendre son local que lui-même occupe.
Toutefois, la détermination des locaux concernés par ce dispositif donnait régulièrement lieu à des litiges, le périmètre exact n’ayant pas été bien défini.
La réforme apporte une clarification bienvenue en définissant plus précisément les locaux pouvant bénéficier de ce droit.
Les activités commerciales et artisanales (commerce de détail ou de gros, ou de prestations de services à caractère commercial, y compris les réserves et emplacements attenants) sont visées de manière explicite, tandis que certains locaux exclusivement affectés à usage de bureaux ou d’entrepôts demeurent exclus.
Cette disposition applicable aux mutations intervenant après promulgation de la loi devrait réduire les risques de contestation et sécuriser davantage les transactions immobilières.
À retenir
La réforme des baux commerciaux de 2026 poursuit un objectif de sécurisation et d’équilibre des relations entre bailleurs et locataires. En renforçant certains droits tout particulièrement ceux des commerçants tout en clarifiant plusieurs mécanismes contractuels, elle modifie durablement la gestion des locaux commerciaux.
Propriétaires comme locataires ont tout intérêt à anticiper ces changements afin d’adapter leurs contrats et leurs pratiques dès à présent.